Il bonus 110% per la riqualificazione edilizia delle abitazioni private per i condomini prevede un vantaggio economico non indifferente. I lavori possono essere saldati usufruendo del credito d’imposta o attraverso la sua cessione, riducendone al minimo i costi.
Molti ormai parlano di lavori a costo zero, e anche se è chiaro che così non è, molte sono le persone interessate all’argomento e diventa quindi indispensabile per gli amministratori di condominio avere una procedura per ridurre al minimo i rischi legati a irregolarità nella documentazione, prevedendo come minimo quattro assemblee condominiali.
Prima assemblea per il bonus 110% per i condomini: introduzione
Obiettivo dichiarato quello di spiegare cos’è e come funziona il super bonus 110%, indicare i requisiti di legge, meglio se affiancato da un legale. L’amministratore dovrà aver cura di elencare e mettere a verbale i passaggi più significativi, come:
- Le caratteristiche tecniche che ogni tipo di intervento richiederà e gli standard da rispettare;
- L’obbligo dell’aumento di almeno due classi energetiche dell’immobile e della produzione dell’Attestato di Prestazione Energetiche;
- Definire quali esclusioni dovranno essere fatte per poter usufruire del bonus, come ad esempio se nel condominio sono presenti unità abitative con categorie catastali A/1, A/8, A/9, oppure il superamento delle percentuali di unità commerciale nel condominio;
- La necessità di regolarizzare eventuali abusi edilizi (su questo punto vi sono continui aggiornamenti).
Nel verbale andranno quindi elencati i punti sopra, deliberata la volontà di usufruire del bonus 110% e indicate le ditte di fiducia che verranno contattate per i passaggi successivi.
Seconda assemblea: studio di fattibilità
Appurato che la maggioranza dei condomini è favorevole a usufruire del super bonus 110% per riqualificare il condominio, si dovrà nominare la ditta che eseguirà lo studio di fattibilità e indicare il costo relativo. Nella prassi, lo studio di fattibilità viene redatto dalla ditta che poi eseguirà i lavori di riqualificazione, a volte viene preceduto da una fase di pre-fattibilità dove le ditte candidate ad eseguire i lavori, dopo aver effettuato un sopralluogo presso il condominio, danno indicazioni sommarie sulla sussistenza o meno dei requisiti tecnici per poter usufruire del super bonus.
Lo studio di fattibilità è diviso in due documenti:
- La diagnosi energetica, ovvero la certezza che con i lavori di riqualificazione energetica (indicati dal tecnico) l’intero edificio aumenterà di due classi energetiche.
- La relazione sulla conformità urbanistica, sia sulle parti comuni che su quelle private, per identificare eventuali abusi edilizi e come sanarli, con i rispettivi costi. Gli eventuali abusi edilizi delle parti comuni dovranno essere sanati dando all’amministratore il mandato, mentre quelli nelle zone private verranno sanati dai singoli condomini. Successivamente, verrà indetta un’ulteriore assemblea per la verifica dello stato delle sanatorie.
Nella seconda assemblea dovrà anche essere nominato il legale che esaminerà sia il contratto di appalto che la redazione dei verbali di assemblea.
Una volta appurata la fattibilità, l’amministratore dovrà già incaricare la ditta di elaborare il capitolato dei lavori.
Terza assemblea: capitolato e lavori
Con tutta la documentazione richiesta per poter richiedere il bonus 110%, l’amministratore potrà procede con la terza assemblea, con lo scopo di: </p>
Confermare e approvare i lavori che dovranno essere effettuati: verrà consegnato il capitolato dei lavori, con i computi metrici (devono essere elencati tutti i lavori che condizionano l’incremento delle due classi energetiche).
Stabilire e nominare chi realizzerà i lavori per la riqualificazione del condominio: la nomina del general contractor cui affidare tutte le pratiche di carattere burocratico/tecnico, allegare le condizioni contrattuali, che dovranno essere comunque esaminate da un legale e si dovrà far la distinzione su che lavori saranno eseguiti sulle parti comuni e quelli che saranno eseguiti quelli sulle parti private.
Approvare i costi dei lavori: la prassi e l’esperienza ci dicono che questo punto è particolarmente delicato in quanto nel capitolato non sempre vengono indicati i prezzi relativi ai singoli lavori e quando presenti sono approssimativi. È importante quindi indicare per iscritto che i prezzi non potranno superare i massimali imposti dalla legge.
Determinare i lavori extra bonus 110 e i relativi costi e la loro ripartizione
Conferire mandato all’amministratore per sottoscrivere il contratto d’appalto
Raccogliere le dichiarazioni da parte di TUTTI I condomini di voler usufruire dello sconto in fattura (oppure di voler ottenere un credito dalla banca per il valore dei lavori) e di conseguenza di voler cedere il proprio credito fiscale. Si dovrà elencare chi sono i proprietari delle parti private (nomi cognomi e codici fiscali) e la loro volontà di aderire.
Nomina di un Direttore lavori e di un Responsabile lavori: non obbligatorio ma auspicabile vista la mole di documentazione da verificare e il numero di soggetti coinvolti. Qualora non si riuscisse le due figure dovranno essere indicate nel contratto di appalto.
Quarta assemblea: verifica della documentazione
Nella quarta assemblea l’amministratore ragguaglierà i condomini sulla regolarità della consegna della documentazione, fondamentale per accedere al superbonus 110%, tra cui per esempio:
- Conformità del Comune a eseguire i lavori.
- Conformità di sistemazione abusi edilizi parti comuni.
- Capitolato dei lavori extra con relativi costi.
- Polizze necessarie della Ditta a cui sono stati affidati i lavori di riqualificazione.
- Asseverazione di un tecnico abilitato che certifichi il reale risparmio energetico derivato dai lavori ed il salto di due classi energetiche. Senza questo i lavori non possono / dovrebbero iniziarsi.
Tutti i documenti dovrebbero essere allegati al verbale dell’assemblea.
Quinta assemblea: fine lavori
Una volta terminati i lavori di riqualificazione legato al bonus 110%, saranno necessarie una o più assemblee per informare i condomini sull’esito dei vari collaudi e dell’asseverazione tecnica richiesta dalla Legge 77/2020 e successive modifiche.
Bonus 110% per i condomini: conclusioni
Data la natura complessa della materia e gli innumerevoli requisiti necessari ad ottenere il beneficio del super bonus 110%, nonché i continui aggiornamenti normativi, è consigliabile che l’amministratore si affianchi ad un legale esperto in diritto condominiale per valutare e verificare tutta la documentazione nonché per redigere i verbali d’assemblea, fondamentali per una corretta verifica, in caso di inesattezze e problemi, dei passaggi fatti e verbalizzati.
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