Manutenzione ordinaria
La manutenzione ordinaria di un condominio è quell’insieme di interventi e attività che sono necessari per mantenere in buono stato e funzionamento le parti comuni dell’edificio condominiale e i servizi comuni.
La giurisprudenza stabilisce che rientrano in questa categoria tutti i lavori che “tendono alla conservazione delle cose comuni, e quindi nella competenza dell’amministratore”.
Dunque, tutti i contratti che l’amministratore sottoscrive, così come tutte le spese che sostiene per i lavori di manutenzione per i servizi comuni essenziali, ovvero “all’uso normale delle cose comuni”, rientrano nella categoria della manutenzione ordinaria e sono vincolanti per tutti i condomini, come stabilito dall’articolo 1131 c.c..
L’elemento che permette di distinguere la natura di questo tipo di manutenzione, rispetto alla manutenzione di carattere straordinario risiede nella “normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni”
Per lavori di questo tipo, i condomini sono obbligati a contribuire alle spese senza che si renda obbligatoria la delibera specifica da parte dell’assemblea condominiale.
Ad esempio, la pulizia delle scale e dei corridoi, la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle grondaie e delle canalette, il controllo periodico delle tubature e degli impianti sono tutti interventi di manutenzione ordinaria.
La manutenzione ordinaria è, come detto, a carico di tutti i proprietari in proporzione alla loro quota di proprietà (in base ai loro millesimi di proprietà) e deve essere eseguita con regolarità per garantire il buono stato e il funzionamento delle parti comuni dell’edificio.
Manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria di un condominio è quell’insieme di interventi che vanno al di là del normale mantenimento e che hanno lo scopo di migliorare o rinnovare le parti comuni dell’edificio come, ad esempio, la sostituzione di i un ascensore o il rifacimento del tetto
L’altra caratteristica che contraddistingue una manutenzione straordinaria rispetto ad un’ordinaria è il presupposto di una spesa che sia superiore a quella per la normale gestione delle cose e potrebbe richiedere un onere economico considerevole. Ovviamente aspetto non sempre facile da valutare.
Anche la manutenzione straordinaria è a carico di tutti i proprietari in proporzione alla loro quota di proprietà o millesimi di proprietà, ma a differenza della manutenzione ordinaria, per eseguire i lavori di manutenzione straordinaria è necessario convocare un’assemblea condominiale per discutere la proposta e decidere se procedere con i lavori o meno.
Inoltre, a tal fine è raccomandabile che vi siano già dei preventivi di spesa da sostenere.
I condomini al momento di deliberare circa la volontà o meno di approvare l’esecuzione dei lavori di carattere straordinario, possono anche decidere le modalità di versamento delle rate e le loro tempistiche.
Manutenzione straordinaria di notevole entità
I lavori straordinari di notevole entità per un condominio sono quegli interventi di manutenzione straordinaria che comportano una spesa significativa e che, per questo, richiedono una particolare attenzione e una decisione da parte dell’assemblea dei proprietari.
Ad esempio, possono essere considerati lavori straordinari di notevole entità:
- La ristrutturazione completa di un ascensore
- La sua sostituzione per abbattere le barriere architettoniche (per esempio, perché possa essere utilizzato anche da chi utilizza la carrozzina)
- Il rifacimento delle facciate.
Per questi lavori è necessaria l’approvazione dell’assemblea con una maggioranza degli intervenuti che rappresentino 500 millesimi. All’assemblea sarà importante non solo avere uno o più preventivi di spesa, ma eventualmente anche i computi metrici. Nella stessa assemblea si dovrà decidere come finanziare tali lavori, il numero delle rate da versare e le tempistiche.
Siccome i lavori straordinari di notevole entità possono comportare un impegno finanziario significativo per i proprietari del condominio, è importante che la decisione sia presa in modo attento e ponderato.
Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria – come sono ripartite le spese
Le spese per i lavori ordinari e straordinari di un condominio sono ripartite tra i proprietari in base ai millesimi di proprietà che ciascun condomino detiene, oppure saranno ripartiti in base all’utilizzo che ciascun condomino i fa della parte comune o del servizio oggetto di manutenzione.
Gli articoli 1117 e 1118 del Codice civile stabiliscono le regole per la ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria di un condominio.
L’articolo 1117 del Codice civile stabilisce che le spese per il mantenimento, l’uso e la conservazione delle cose comuni sono a carico dei proprietari in proporzione alla loro quota di proprietà.
L’affermazione del art 1118 non è corretta del tutto e creerebbe confusione quindi la toglierei
Inoltre vanno, menzionati alcuni articoli che regolamentano dei casi particolari rispetto alla ripartizione della spesa di manutenzione (ordinaria o straordinaria che sia):
- L’articolo 1123 c.c. stabilisce che, qualora la manutenzione riguardi cose che servono i condomini con differente utilità, la ripartizione avviene rispetto all’uso che un condomino può farne.
- L’articolo 1124 c.c., regolamenta la manutenzione delle scale e degli ascensori, stabilendo che la spesa spetta ai condomini residenti ai piani che vengono serviti. Tra tali condomini, la spesa viene ripartita per ½ rispetto al valore della singola unità immobiliare e per ½ rispetto all’altezza di ogni piano rispetto al suolo
- Per il lastrico solare, la ripartizione delle spese viene regolamentata dall’art. 1126 c.c., che stabilisce che i condomìni che fanno un uso maggiore, se non esclusivo, contribuiscano in misura maggiore alle spese di manutenzione rispetto a tutti gli altri. Nello specifico, tali beneficiari sono tenuti a coprire 1/3 delle spese totali, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti fra tutti gli altri condòmini.
Lo studio legale Navarro Uberti da oltre 10 anni si occupa del diritto condominiale, quindi, non esitare a contattarci per qualsiasi necessità.
