Ricorsi contro condomini morosi: come funzionano

Nel delicato equilibrio della vita condominiale, il rispetto degli obblighi finanziari da parte
di ogni condomino gioca un ruolo cruciale.

La tempestività e la correttezza nei pagamenti delle quote condominiali non solo
assicurano la fluida gestione delle parti comuni, ma sono essenziali per mantenere un
clima di armonia e rispetto reciproco tra chi ci abita/risiede.

Purtroppo, ciò non sempre si verifica come previsto. I condomini morosi, ovvero coloro
che ritardano o omettono il pagamento delle quote, possono creare disuguaglianze
e tensioni, oltre a impattare negativamente sulla manutenzione e sui servizi del
condominio.

Questo articolo si propone di esplorare le vie legali attraverso le quali è possibile
affrontare e risolvere queste situazioni di morosità, garantendo così i diritti e gli
interessi di tutti i condomini e preservando l’armonia condominiale.

Identificazione di un Condominio Moroso

Il Condomino Moroso è colui che non ha rispettato il corretto pagamento delle spese
condominiali nei confronti del condominio.

Identificare un moroso non si limita alla semplice constatazione di un ritardo nel
pagamento delle quote condominiali; richiede una valutazione approfondita e precisa

di diverse variabili.


In primo luogo, è fondamentale stabilire i termini entro i quali i pagamenti devono
essere effettuati, come delineato dal regolamento condominiale o dalle decisioni prese
in assemblea. Un ritardo oltre queste scadenze qualifica un condomino come moroso.
Inoltre, è importante considerare la regolarità e l’entità dei mancati pagamenti: un
singolo ritardo potrebbe essere un caso isolato, mentre ripetuti mancati pagamenti
indicano una situazione di morosità più grave. 

L’amministratore del condominio svolge un ruolo chiave in questa fase, essendo
responsabile della riscossione delle quote e della gestione della contabilità
condominiale. Egli deve monitorare attentamente i pagamenti, comunicare con i
condomini per eventuali ritardi e, in caso di morosità persistente (ai sensi di legge oltre i
sei mesi di morosità), avviare le procedure appropriate per il recupero dei crediti. In ogni
caso, la trasparenza e la comunicazione sono essenziali: l’amministratore deve comunicare con i condomini in tempi brevi sulla loro situazione dei pagamenti.
Eventualmente, durante l’assemblea annuale, si dovrà tenere informata quest’ultima sulle azioni intraprese nei confronti dei morosi, sempre nel rispetto delle normative vigenti in materia di privacy e trattamento dei dati personali.

Procedura legale per il recupero dei crediti

In tema di recupero crediti condominiali, il codice civile offre all’amministratore una posizione di notevole autonomia, consentendogli di iniziare azioni di recupero nei confronti di condomini morosi da oltre sei mesi senza la necessità di ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale. La legge impone in capo agli amministratori quest’obbligo. Di cui non sempre si fanno carico.

Questa disposizione legale mira a velocizzare il processo di recupero crediti, fornendo all’amministratore gli strumenti per agire tempestivamente in caso di inadempienze prolungate. Tuttavia, nella pratica, molti amministratori preferiscono richiedere il consenso dell’assemblea prima di procedere, cercando così un approccio più inclusivo e condiviso per la gestione di tali situazioni delicate.

Il recupero dei crediti condominiali attraverso un decreto ingiuntivo estende la prescrizione da 5 a 10 anni. Aprendo così, un arco temporale decennale per l’amministrazione condominiale ai fini del recupero effettivo del debito.

Questo termine lungo è particolarmente significativo in quanto supera di gran lunga il periodo di prescrizione dei crediti condominiali, che come detto prima è di 5 anni. Dopo questo lasso di tempo, senza un’azione legale adeguata per il recupero del credito, il diritto di richiederne il pagamento si estingue irrevocabilmente.

L’importanza di un’azione tempestiva e corretta da parte dell’amministratore diventa ancor più evidente in luce del fatto che, qualora non si proceda adeguatamente al recupero dei crediti morosi entro sei mesi, i condomini hanno il diritto di richiedere la revoca dell’amministratore.

Questa disposizione agisce come un promemoria cruciale per gli amministratori,  sottolineando la necessità di un equilibrio tra l’agire autonomamente, come consentito dalla legge, e il coinvolgimento dell’assemblea per mantenere una gestione trasparente e condivisa del condominio.

In questo contesto, l’amministratore deve agire con cautela, bilanciando la propria autonomia legale con il desiderio dell’assemblea di essere coinvolta nelle decisioni significative, specialmente in materia di recupero crediti, per evitare tensioni e potenziali conseguenze negative sulla propria posizione economica.  

Protezione legale per l’amministratore e il condominio

Affrontare, quindi, la morosità in un contesto condominiale richiede non solo fermezza, ma anche una tutela legale adeguata per l’amministratore di condominio e per il condominio stesso. L’amministratore, agendo come rappresentante legale del condominio, può trovarsi a gestire situazioni complesse e talvolta conflittuali. Per questo, è essenziale che sia adeguatamente tutelato, sia dal punto di vista legale che assicurativo.

È inoltre fondamentale che tutte le azioni intraprese siano rigorosamente conformi alle normative vigenti.

L’assistenza di un supporto specializzato in diritto condominiale, come lo Studio Legale Navarro Uberti, è fondamentale per assicurare che ogni procedura per il recupero delcredito sia condotta in maniera estrategica.


Come può allora funzionare un recupero del credito efficace ed effettivo per i condomini

Vi sono due vie possibili:

1. Via Stragiudiziale

L’azione stragiudiziale consiste in un sollecito di pagamento attraverso il quale si richiede al condomino debitore di provvedere in via bonaria al pagamento.

Il sollecito è una lettera, redatta dal legale di fiducia, con lo scopo di far presente che il condomino moroso provveda entro e non oltre un termine indicato. Termine che può variare tra un minmo di 8 giorni ad un massimo di 15. Tale lettera fa sì che il debitore sia “messo in mora” ed in conseguenza si possa pretendere il versamento anche degli interessi legali.

In questo caso si potrebbe anche tentare di accordarse per il versamento del dovuto in rate periodiche. Tale accodo deve sempre risultare per scritto.

2. Via Giudiziale

Nel caso in cui i solleciti non abbiano ottenuto riscontro o nel caso in cui non si sia raggiunto un accordo bonario con il debitore, si prosegue con il deposito in Tribunale o al Giudice di Pace in base al valore del credito, del ricorso per decreto ingiuntivo. Si chiede, quindi, al Giudice di ordinare il pagamento del dovuto entro un termine di 10 giorni dalla notifica eseguita insieme all’atto di precetto.

Nel caso in cui il pagamento non avvenisse nei termini indicati, si potrà poi procedere con l’esecuzione forzata.

L’esecuzione forzata

La decisione su quale tipo di esecuzione intraprendere deve essere presa con il legale di fiducia sulla base di una serie di informazioni. Lo Studio Legale Navarro – Uberti si serve di una serie di professionisti per identificare i beni “aggredibili” di proprietà del debitore: il report permette di capire le effettive possibilità di recupero del credito e quindi scegliere l’azione esecutiva più adatta.

Come detto in un posto precedente SUL RECUPERO DEL CREDITO: “Sapere è potere”

La legge, inoltre, prevede la possibilità di presentare ricorso al Presidente del Tribunale al fine di essere autorizzati a consultare le banche dati, in particolare quelle dell’Agenzia delle Entrate che dovrà quindi trasmettere al creditore tutti i dati del debitore, tra cui per esempio: conti correnti, contratti di locazione, partecipazione in società e altri dati rilevanti per capire se sia “margine di recupero”.

Le azioni esecutive possibili

Nel caso che con il decreto ingiuntivo e con l’atto di precetto non si sia ottenuto il pagamento del dovuto il Codice di Procedura Civile prevede quattro azioni esecutive:

1. L’esecuzione mobiliare: è l’azione attraverso la quale si pignorano i beni mobili del debitore (mobili pregiati, quadri, gioielli, macchinari, merce varia ecc.) per poi chiederne la vendita all’asta. Questa procedura è abbastanza veloce (tra i sei mesi e un anno) e ha costi contenuti. La procedura si conclude con l’udienza in cui il giudice assegna al creditore le somme ricavate dalla vendita

Ovviamente le tempistiche possono sempre subire delle variazioni anche in base all’appetibilità che i singoli beni possono avere in sede d’asta.

2. L’esecuzione mobiliare di beni mobili registrati nei pubblici uffici:

è la procedura attraverso la quale si pignorano ad esempio i moto/veicoli registrati, le azioni o quote di partecipazioni a società di capitali, che il debitore possiede e di cui è intestatario. Così come l ‘azione precedente si conclude con la messa all’asta di tali beni. Questa procedura potrebbe avere una durata più lunga rispetto a quella precedente, da un minimo di 6 mesi ad oltre due anni. I costi sono anche essi leggermente più elevati, rispetto a quelli di prima, ma comunque contenuti.

3. L’esecuzione mobiliare presso terzi o cessione del quinto

 la procedura attraverso la quale si pignorano i frutti, i beni in valuta/denaro, lo stipendio o la pensione, ecc. dei quali usufruisce il debitore. Ovvero si chiede ad un terzo, con il quale il debitore ha un rapporto di credito, che paghi per conto del debitore. Una volta eseguito il pignoramento, la procedura si conclude con l’ordinanza di assegnazione emessa dal Giudice, con la quale sarà ad esempio il datore di lavoro a versarvi il dovuto con rate mensili che non supereranno un quinto dello stipendio. Questa è la procedura per eccellenza perchè, non solo fornisce le maggiori opportunità di recupero integrale del credito, comprese le spese legali, ma che, nella media dei casi, consente di agire in tempi contenuti (da 6 mesi a un anno). Ovviamente le tempistiche che si citano stabiliscono il tempo che trascorre dall’atto di pignoramento al giorno in cui il giudice assegna la somma pignorata. Questo perché, nei casi di crediti periodici, quali stipendi, pensioni canoni di affitto, il credito andrà saldato a rate e di conseguenza la conclusione dipenderà del numero delle rate. 

4. L’esecuzione immobiliare:

È la procedura che pignora i beni immobili del debitore e che si conclude con l’asta dell’immobile. Questa procedura è lunga e costosa e vale la pena solo nei casi di importi considerevoli o almeno al di sopra dei 10.000 euro. Prima di intraprendere questa strada è necessario accertare la presenza di ipoteche o altri vincoli già trascritti da altri creditori sull'immobile ed ovviamente i rispettivi importi. Avere queste informazioni permette di valutare se sia opportuno o meno procedere con questo tipo di pignoramento anche considerando le tempistiche e i costi della procedura. Lo Studio Legale Navarro – Uberti può aiutarvi anche nella fase di ricerca e verifica di tali informazioni.

Per valutare le migliori strategie da attuare e per ogni informazione sulle procedure di recupero crediti contatta lo Studio legale Navarro – Uberti.


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