Spese condominiali insolute. Chi le deve pagare quando l’immobile viene venduto?

Cosa succede quando un inquilino debitore vende, all’asta o privatamente, il suo appartamento e lascia delle spese arretrate? Chi è tenuto a pagare queste spese? E’ un argomento sul quale non vi è una risposta univoca né da parte delle normative vigenti, né dalla giurisprudenza, né dalla dottrina.

Spese condominiali insolute dell’anno in corso

Analizzando quindi la fattispecie dall’inizio, si evince che l’unico articolo che regola qualcosa di concreto in materia di spese condominiali rimaste insolute è l’art 63, comma 4, delle Disp. Att.ne del Codice Civile, che prescrive “… chi subentra nei diritti di un condominio  è obbligato al pagamento solo dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, con riferimento all’anno di gestione”.

Tale articolo ci dice in poche parole che il complessivo dovuto che non rientra tra le spese condominiali inserite nella gestione dell’anno in corso e nella gestione precedente alla vendita dell’immobile, da parte del condomino moroso, non dovrà essere richiesto al nuovo proprietario, ma al proprietario cedente, nonché condomino moroso.

Spese degli anni precedenti

Tutte le spese insolute degli anni precedenti possono essere recuperate condomino cedente intraprendendo contro di esso azioni di recupero credito quali, ad esempio il pignoramento dello stipendio o altro simile? La risposta oggi è NO, non può.

Fino a qualche anno fa era possibile. Ma, recentemente, la giurisprudenza ha ritenuto che il condominio (in base a una serie di principi tra cui quello della parzialità dei crediti condominiali) non dovesse/non potesse più intraprendere azioni di recupero credito nei confronti del condomino cedente e debitore, nonostante si avesse in mano un decreto ingiuntivo esecutivo ovvero un titolo valido per promuovere azioni di recupero credito.

Questo significa che il condomino moroso che ha venduto può tranquillamente non saldare il dovuto al condominio in quanto non potrà più essere soggetto a nuove azioni di recupero credito da parte del condominio, come accadeva fino a non molto fa.

Come può il condominio recuperare le spese non saldate?

Dal momento in cui nel bilancio di un condominio si forma un credito insoluto, questo credito diventa un problema di carattere condominiale, e ci sono due soluzioni possibili:

  1. La prima prevede che TUTTI i condomini (compreso l’acquirente) dovrebbero concorre al saldo in proporzione alle loro quote millesimali.  A sostegno di questa soluzione vi è quanto prescritto dagli articoli 1101, 1104 e 1123 comma 1 del codice civile, ossia che tutti i partecipanti al condominio o alla cosa comune devono concorrere tanto nei vantaggi che nei pesi della comunione o del condominio in proporzione delle rispettive quote.  
  2. La seconda prevede che i SOLI condomini esistenti prima della vendita dell’immobile siano tenuti al saldo in proporzione ai loro millesimi. Escludendo quindi il condomino acquirente. Questa soluzione è sostenuta dal ragionamento imposto dall’art 63 delle Disp. Att.ne che pone dei limiti al recupero dei crediti insoluti a favore del condomino entrante o acquirente.

Nel caso n. 1 il nuovo proprietario potrebbe impugnare la delibera ritenendo che il farsi carico di tali oneri violi quanto ottemperato dall’art 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, dovendo egli corrispondere solo quanto legato alla gestione condominiale dell’anno precedente e a quella in corso rispetto al subentro.

Nel caso n. 2  sarebbe una soluzione altrettanto impugnabile in quanto violerebbe le prescrizioni stabilite negli articoli 1101, 1104 e 1123 comma 1 del codice civile. Che sanciscono come sopra indicato il principio fondamentale del diritto condominiale e della comunione che tutti i partecipanti al condominio devano contribuire alle spese di conservazione e mantenimento, partecipando pro quota parte sia nei vantaggi che negli oneri/pesi nell’interesse della cosa comune.

Conclusioni

E’ parere quindi di questo Studio Legale che la soluzione n 1 sia quella più adatta a risolvere il quesito posto.  In quanto il credito insoluto diventerebbe un problema condominiale e come tale, diventerebbe un onere al quale devono concorrete tutti i partecipanti al condominio in proporzione alle loro quote millesimali e quindi non rientrate nella fattispecie dell’art 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Per approfondimenti e consulenza anche solo per la redazione di verbali di assemblea che contempli il quesito sollevato nel presente articolo contattate lo Sudio Legale Navarro – Uberti