In ambito condominiale si sente molto spesso parlare di lastrici solari, di sistemazione della guaina o del vespaio del terrazzo. Inoltre, non sono rare le occasioni in cui, in sede di assemblea condominiale, si creano contenziosi in materia di ripartizione delle spese e, ancor prima, di approvazione dell’intervento.
Nel seguente articolo verranno spiegate, in base agli articoli vigenti nel Codice Civile, quali sono le normative da rispettare e le regole che disciplinano tali situazioni in modo da sciogliere ogni dubbio sulla ripartizione delle spese sul lastrico solare.
Cos’è un lastrico solare?
Prima di approfondire gli aspetti legali, al fine di dare al lettore una comprensione completa della situazione, vale la pena approfondire le distinzioni fra le strutture in esame, spesso oggetto di fraintendimenti.
Il lastrico solare è la superficie pianeggiante che fa da copertura ad un condominio e, in quanto tale, è calpestabile ed utilizzabile come luogo comune dai condomìni per attività come stendere i panni o fare il bucato.
Il lastrico solare è talvolta confuso con il tetto condominiale, il quale è invece la copertura a spiovente che quindi non può essere sfruttata come un lastrico.
La terrazza è un’ulteriore struttura, costituita da un lastrico solare sul quale sono state montate ringhiere o muretti, tali da permettere di calpestare l’intera area in sicurezza.
La guaina e il vespaio sono invece dei componenti del terrazzo, per i quali vengono applicati gli stessi principi del lastrico solare che saranno presi in esame.
La natura del lastrico solare è stabilita dall’articolo 1117 n.1 c.c., il quale include il lastrico solare fra le parti comuni di un condominio, nonostante i casi eccezionali in cui la proprietà del lastrico viene assegnata ad un soggetto differente, come il condòmino dell’ultimo piano o al costruttore del fabbricato, purché tale proprietà risulti in qualche modo comprovata.
Ripartizione spese lastrico solare
La ripartizione delle spese sugli interventi su un lastrico solare varia a seconda della suddivisione della proprietà e dell’uso dello stesso fra i condòmini.
Essendo una piattaforma di uso comune, come stabilito dall’articolo 1123 c.c., nel momento in cui il lastrico viene sfruttato da tutti i condòmini del palazzo le spese vengono ripartite fra tutti loro sulla base dei millesimi.
Dunque, gli oneri non sono soltanto dei residenti agli ultimi piani ma anche delle persone che si trovano ai piani inferiori.
Potrebbero esserci dei casi in cui uno o più condòmini facciano un uso maggiore se non esclusivo del lastrico, contribuendo così in parte maggiore al deterioramento dello stesso.
In tal, caso, l’articolo 1126 c.c. stabilisce che tali condomìni contribuiscano in misura maggiore alle spese di manutenzione rispetto a tutti gli altri. Nello specifico, tali beneficiari sono tenuti a coprire 1/3 delle spese totali, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti fra tutti gli altri condòmini.
Dunque, l’articolo 1126 c.c. ritiene più corretto rapportare le spese di manutenzione del lastrico solare sulla base dell’utilità, come da giurisprudenza costante.
Maggioranza per approvare l’intervento su lastrico solare
Il criterio di ripartizione sopra indicato andrà applicato sia che si tratti di spesa ordinaria, sia che si tratti di spesa straordinaria
Se l’intervento da approvare ha a che fare con la manutenzione ordinaria, allora in seconda convocazione servirà la maggioranza semplice. Vale a dire che si necessita di un quorum minimo costitutivo di ⅓ dei condomini che rappresentino almeno ⅓ del valore dell’edificio e un quorum deliberativo della maggioranza dei presenti che però rappresenti ⅓ del valore dell’edificio.
Invece, per le spese che hanno carattere di manutenzione straordinaria, serve come quorum costitutivo dell’assemblea in seconda convocazione sempre ⅓ dei condomini che rappresentino almeno ⅓ del valore dell’edificio, ma per deliberare serve la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Esempio calcolo ripartizione spese per un lastrico solare
Di seguito ecco la formula per calcolare la ripartizione delle spese, ricordando che questa dipende dai millesimi di ciascun condòmino.
Il calcolo avviene utilizzando questa formula:
Spesa singolo condòmino =(Spesa totale x Quota millesimale condòmino)/1000
Questa formula vale sia nel caso in cui la spesa è egualmente ripartita fra tutti i condòmini, sia nel caso in cui il condòmino che ha la proprietà esclusiva deve provvedere ad 1/3 della spesa totale.
Nel secondo caso, basta sostituire alla spesa totale i suoi 2/3 e applicare la formula.
