Superbonus 110% e cessione del credito: cosa sono
Il Super Bonus, ovvero il Bonus Edilizio al 110%, è un incentivo fiscale introdotto dal decreto-legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha/aveva lo scopo di promuovere la riqualificazione energetica degli edifici e delle abitazioni.
Questo beneficio pensato dalla legge comporta soprattutto dei vantaggi fiscali.
Ricordiamo due concetti importanti: il super bonus o bonus 110% è uno strumento posto a disposizione dei condomini che, avendone i requisiti, possono detrarre la spesa di determinati lavori di riqualificazione dell’immobile nella dichiarazione dei redditi, oppure possono cedere o negoziare il proprio credito con lo sconto in fattura. Quindi, un vantaggio di cui, per esempio, i condomini potrebbero usufruire al fine di eseguire dei lavori di riqualificazione dell’intero immobile.
I suddetti lavori sono stati divisi in lavori “trainanti” e “trainati”: i primi consistono nell’isolare termicamente l’edificio, con il cappotto termico, con la sostituzione della caldaia o dell’impianto di climatizzazione oppure con la messa in sicurezza antisismica dell’immobile. I secondi invece consistono, per fare alcuni esempi tra le ipotesi più comuni, nella sostituzione di serramenti e finestre, installazione di pannelli fotovoltaici o di colonnine di ricarica per le auto elettriche.
Questo articolo non vuole limitarsi ad essere un promemoria delle vecchie o nuove scadenze, vuole invece mettere in evidenza le eventuali possibili difficoltà che tutti i soggetti coinvolti nel bonus 110% potrebbero riscontrare in futuro, così da suggerire dei rimedi prima che sia “troppo tardi”.
Come abbiamo detto, uno dei benefici più importanti di questo bonus è la possibilità di cederlo (figura contrattuale che era già stata applicata anche per i bonus 50% o 65%). Cederlo significa che il beneficiario non solo diminuisce la quantità di burocrazia da mettere in atto, ma che gode di uno sconto quasi (e ribadisco quasi – ad esempio una delle spese che non può essere scaricata è il corrispettivo del General contractor-) totale del costo degli interventi edilizi portati a termine in forza del Decreto Rilancio e successive modifiche.
Questo contratto di cessione, tra l’altro eseguito quasi sempre “pro soluto” salvo patto contrario,pone a carico del cedente il “solo” obbligo di dimostrare la mera esistenza del credito stesso. Tuttavia, secondo le regole imposte dall’Agenzia delle Entrate, ad oggi, dimostrare che questo credito esista non è cosa da poco.
Infatti, uno dei poteri riconosciuti all’Agenzia delle Entrate è quello di verificare la congruità della spesa sostenuta. Qualora questa, per qualsiasi motivo, dovesse risultare non adeguata a quanto eseguito, dichiarato e fatto, il credito potrebbe essere negato. Questo farebbe sorgere in capo al cessionario il diritto di rivalsa sul cedente.
Oltre a questo, è importante sapere che molti enti finanziari (banche e assicurazioni) richiedono ai singoli condomini l’iscrizione dell’ipoteca quale presupposto per il godimento del beneficio. Purtroppo, molte persone non sono consapevoli delle implicazioni che un contratto di cessione con la garanzia ipotecaria comporti.
In particolare, il contratto prevede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che rimarrà in essere fino alla completa verifica della congruità della spesa sostenuta per i lavori. Questa clausola ha una funzione cautelare e di garanzia in favore delle banche, dell’Agenzia delle Entrate nonché dei creditori in caso di insolvenza del proprietario.
Uno dei requisiti fondamentali per l’accesso al bonus in questione è la valutazione del beneficio energetico portato dai lavori edilizi sull’immobile. La norma, infatti, richiede che in termini di efficienza energetica ci sia un risparmio del 60% dell’energia primaria consumata, parametro diverso dal comunemente noto “avanzamento di almeno due classi energetiche”.
È fondamentale, quindi, che i proprietari siano adeguatamente informati sui vincoli e le condizioni del contratto. La valutazione attenta delle clausole contrattuali permette di evitare sorprese sgradite e di usufruire dell’incentivo fiscale in modo consapevole e sicuro.
Quali controlli per il Superbonus?
È emerso che la presentazione di ricorsi per le delibere di riqualificazione edilizia che prevedono l’utilizzo di bonus fiscali, tramite cessione del credito o sconto in fattura, può comportare delle nullità che mettono a rischio l’intero progetto del bonus, anche a distanza di anni dall’approvazione della delibera.
Questi motivi di nullità possono sorgere durante l’accertamento da parte della Guardia di Finanza e/o Agenzia delle Entrate o il suo equivalente. Ciò può comportare un aggravio di spese legali, processuali, di mediazione e di natura tecnica, che spesso non vengono nemmeno giustificate dal completamento dei lavori.
I controlli in questi casi, diversamente dalla comune prassi adottata per un titolare di p.iva, saranno di carattere preventivo. Ciò significa che qualora il funzionario, dopo aver controllato tutti i soggetti coinvolti (destinatario, beneficiario, fornitori, ecc.) avesse anche solo un dubbio circa la regolarità dei lavori e delle dichiarazioni presentate, questo varrà come presunzione di colpevolezza con la conseguente irrogazione di sanzioni.
Quindi, è importante che la fase prettamente burocratica di questo iter per la concessione del beneficio fiscale sia gestito con cura. In effetti, alcuni amministratori condominiali hanno prontamente informato i loro condòmini circa la criticità di alcuni aspetti che devono essere considerati prima dell’approvazione di una delibera. Queste informazioni potrebbero riguardare, per esempio, obbligazioni e solidarietà contrattuali che vincolano gli amministratori stessi per tutta la durata degli accertamenti tributari.
Si potrebbero riscontrare -con molta probabilità- visti di conformità rilasciati dai commercialisti o dalle società di revisione abilitate che non garantiscono la presenza di tutte le informazioni necessarie per la corretta applicazione del bonus fiscale. In particolare, questi visti potrebbero non tenere conto dell’indetraibilità di alcuni oneri finanziari (ad esempio le ipotesi in cui l’iva è indetraibile), delle economie del general contractor, delle quote incedibili dei condòmini morosi e dell’utilizzo promiscuo dei beni con i relativi calcoli specifici. Inoltre, la durata degli accertamenti tributari per i bonus fiscali, variabile in base alla natura, può estendersi per diversi anni. Questo significa che ogni appalto straordinario rimane accertabile per un lungo periodo di tempo.
Il bonus 110% aumenta il valore del patrimonio immobiliare, ma a cosa dobbiamo prestare attenzione?
Il bonus 110%, così come altri incentivi fiscali per la ristrutturazione immobiliare, potrebbero effettivamente aumentare il valore del patrimonio immobiliare. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti e/o rischi da considerare.
In primo luogo, la questione della obbligazione solidale tra il committente e l’appaltatore per tutta la durata del periodo di accertamento. Nonostante alcune precedenti rassicurazioni, infatti, la Suprema Corte di Cassazione ha recentemente dichiarato sequestrabili i crediti dei cessionari in buona fede, generando un blocco dell’intero settore e della filiera.
Inoltre, è importante ricordare che i bonus fiscali hanno una scadenza. Ciò significa che se questa non viene rispettata comporta la perdita del diritto al beneficio con l’obbligo di restituzione di quanto già ricevuto.
È altrettanto importante che i condomini siano consapevoli del rischio di perdita del diritto al credito per le opere private o la quota di credito sulle parti comuni, in caso di abusi edilizi o violazione di norme in materia di igiene, salute e sicurezza.
Molti condomini, ancora, non richiedono una gara tra le imprese e, talvolta, deliberano lavori di importi superiori al valore del bene stesso, senza considerare le sanzioni previste per i crediti inesistenti o non spettanti.
In generale, è importante valutare attentamente i costi e i benefici dell’intervento e assumere le delibere con un adeguato “consenso informato”.
In conclusione
Il Super Bonus al 110% può rappresentare un incentivo fiscale importante per la riqualificazione energetica degli edifici, ma i proprietari di immobili devono fare attenzione alle implicazioni contrattuali del bonus.
La presenza di un’ipoteca sull’immobile e le motivazioni specifiche per poter accedere all’incentivo fiscale sono solo alcune delle clausole che devono essere attentamente valutate.
Quanto ai condomini, prima di assumere la delibera per la realizzazione di tali opere, è opportuno rivolgersi a professionisti esperti per la valutazione dei vari aspetti critici. Inoltre, è fondamentale che le delibere assembleari siano visionate da un legale esperto sia in materia condominiale che contrattualistica.
Se si vuole usufruire di questi vantaggi fiscali, è bene rivolgersi non solo ad un avvocato esperto in contrattualistica, che può mettere al riparo da ogni rischio legato al bonus edilizio, ma anche ad un bravo commercialista che verifichi gli esatti adempimenti fiscali.
Lo Studio Legale Navarro Uberti da tempo ha approfondito la materia ed è in grado di fornirvi la migliore assistenza in relazione alle vostre esigenze.
